为做好相关的立法和执法工作，切实保护好消费者的合法权益，维护住宅房地产市场的秩序，本人特提出如下几点建议：第一，从总体上说，立法要体现严格管理的宗旨。严格管理不是一个空洞的原则，也不是口头喊喊就可以的，必须落实在具体的条文中，必须落实在具体的执行中。那么对于没有注册、没有资质、超越资质进行生产经营的，对于生产产品不合格的，必须予以重处，不是罚个3万～5万就可以的。对于玩忽职守，该查出来不查出来，该惩处不惩处的工作人员一律开除公职，否则哪里来的震慑力？中国这么多年，不是缺少法律，而是法律制定得不够严格，执行得更不严格，所以法律成了对部分人管用，对部分人失效的松紧带，怎么能发挥好的作用呢？首先要把法律制定好，然后执行好，依法判案，住宅房地产存在的维权难问题才能够得到解决。

第二，违约要重罚。这是我们现行法律最严重的问题，违法成本极为低廉。比如《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条规定：违反本法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。请问，10万元对于一个房地产开发企业意味着什么呢？意味着他们请尊贵客人的一顿饭，意味着卖出1平方米至10平方米的商品房，请问有哪个房地产老板会把10万元放在眼里？有人会说，还有后边的吊销营业执照做补充呢，他们总会怕吊销营业执照吧。但是他们可以腾出时间解决这个问题，甚至可以延期解决这个问题，结果还是10万元了结的事。再比如《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条中对经营者的约束：“经营者不得以格式合同、通知、声明、告示或者其他方式对房屋消费者作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其承担民事责任的规定。”这一规定是正确的，如果经营者违反了这一规定怎么办，没有更细致的规定了，所以这样的条款也是虚的，可以执行，也可以不执行，不执行也没有什么伤害。如果加上“如果经营者做出类似规定，应给与消费者所涉及事项双倍的补偿”，看看开发商和中介还敢不敢再定霸王条款了！

第三，法律规定尽可能要制定得细致一些，明确一些。我们的很多条款常常是对给予赔偿，给予多少赔偿，如何赔偿，都是语焉不详，可操作性极差。比如《城市房地产管理法》第六十五条：“违反本法第六十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”这里既没有处以多少罚款的规定，也没有对其他人造成损失的规定。因此应该改成“并处违法所得5倍的罚款。对消费者造成损失的给予所交房价款3倍的赔偿，如果3倍尚不足以弥补损失的，则按照当时房价标准给予实际损失的1.2倍补偿，以上赔偿由违规房地产开发企业将赔偿款与罚款一同交到管理部门，由房地产开发管理部门负责发放。房地产开发企业不能及时交付赔偿款的，先由其所交罚款中支付，罚款不够支付的，由住房建设管理部门负责筹集并按时发放”。这样一来，给予多少罚款，给予多少补偿，钱从哪里来，由谁发放都一清二楚，不会出现任何的疑问和问题。其实一切问题都是规定的到不到位，明不明确，可不可以执行的问题。再比如《福建省房屋消费者权益保护条例》第十四条规定：“消费者认为房屋面积不足、分摊的共有面积不合理时，可以委托房屋测量机构检验测定；房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。”相对而言这样的规定就比较具体，而且容易执行。

第四，消费者权益要得到有效保护。一是要充分认识到房屋质量问题以及各类问题会给消费者带来的各种损失，损失的赔偿要到位。比如以上所讲的两个例子就是充分考虑到了这一点。再比如对于房子裂缝的赔偿，因为没有明确的法律规定，法院判决的时候往往是赔偿修补裂缝的损失，有的时候连这点损失都不够，以每平方米20元计算，根本都不够修补的费用。而事实上一套完好房子的价值和一套有裂缝房子的价值肯定不一样，两者之间存在一个差值，开发商应该赔偿业主这个差值，法院判决也应该按“差值”进行赔偿。如果我们的法律制定得足够细致，比如说“出现了比较严重的裂缝，开发商除了要给与修补以外还要退还总房价款的3%”。这样就弥补了消费者因为裂缝的差值，也可以让开发商更加谨慎小心，不会忽视质量。当然这个3%合适不合适，还是要请专业人士评定为好，我这里只是举个例子而已。现在开发商之所以这样忽视质量问题，不就是因为我们的监管不严、惩罚不严、赔偿不到位吗？如果这些都到位了，开发商自然会加上一万个小心，你不让他重视建筑质量都不行，监管工作也就简单多了。这就是法律和规矩的作用。

另外，消费者维权难的一个重要原因是举证责任和费用问题。目前《消费者权益保护法》中对于发生消费纠纷时的举证责任没有做专门规定，消费者在消费纠纷中处于弱者的地位，为了举证，特别是高额的商品检测费用往往超过纠纷商品本身的价值，于是使消费者望而却步。这也是中国法律设计不够完善的地方。比如说应该有专门的检测机构，而不用什么第三方组织，检测机构由住房建设管理部门或者消费者权益保护协会负责；或者与这两家中的一家签订合作协约，由住房管理部门或者消费者协会的相关组织负责和开发商和业主共同确定需要检测的项目，检测结果出来以后再缴纳检测费用，如果存在质量问题，那么检测费用由开发商承担，如果没有质量问题，则由业主缴纳1/2的检测费用，另1/2予以减免，以资鼓励其对质量问题的监督。之所以没有完全减免，是为了避免一些人拿检测当儿戏。其实如果我们的诚信体系建立起来了，那么1/2的检测费也可以不出，这样可以对开发商进行有效的监督。之所以没有完全减免，是为了避免一些人拿检测当儿戏。其实如果我们的诚信体系建立起来了，那么1/2的检测费也可以不出，这样可以对开发商进行有效的监督。这种做法国外已经有类似的经验，如英国消费者协会有与之密切联系的研究与检测中心，德国消费者协会有与之相配套的商品检验基金会，它们主要承接各种商品的测试项目，检验和鉴定各种日用消费品的质量，评定其价格与性能比是否适合，并通过类似互动发布产品信息，警示消费者。我国也可以考虑在消费者协会框架内设置与各级消费者协会平行的检测机构，从根本上解决消费者鉴定难的问题，也解决产品检验机构的独立性问题。

维权途径是保护消费者权益的关键问题，我国现行法律不但缺乏实体性法律保护消费者合法权益，更缺乏有效的维权途径，所以才造成维权难。虽然一般规定了几种救济途径，比如：请求当地的消费者委员会调解处理；向工商行政管理和建设、房地产行政管理部门申诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼，等等，但基本上都效果甚微。现行《消费者权益保护法》第三十四条为消费提供了协商和解、调解、申诉、仲裁和诉讼五种维权途径，但是实践中往往是协商不欢而散、调解难见分晓、申诉久拖不决、仲裁没有依据、起诉筋疲力尽，最后弄得消费者精疲力竭，自认倒霉，这严重地影响到消费者权益的落实。众所周知，消费者和厂商的利益对立，和解往往很难成功；消费者协会属于民间团体（无公权力），不具有强制厂商进入调解过程的权力和对调解结果执行的权力，所以调解往往难有更大作为；房地产行政管理部门一般也只是调解，没有具体的强制功能，所以也是爱莫能助；仲裁制度创制的滞后性和仲裁的合意性要求（企业和消费者在纠纷发生前或发生后必须订立仲裁协议），通过仲裁解决纠纷的途径似乎也不那么畅通。因此，在我国解决消费者纠纷的最有效力的途径仍然是传统的诉讼。

诉讼虽然具有权威性、公正性和终局性等优点，但因其程序复杂、耗费时间、花费颇多而存在效率和效益较低的弊端，一般消费者视其为畏途，除非万不得已，消费者是不愿通过诉讼保护自己的权益的。这种纠纷解决制度构造上的低效率和低效益，使得消费者在权益受到损害时，大多都忍气吞声，不了了之。但如果我们在住房建设管理部门或者在消费者协会下面建立一个仲裁机构，对于商品房出现的一些特别常见的质量问题进行裁决，加上法律的明确性，那么所有的纠纷都会变得异常简单。仲裁庭备有具有专业知识的专门仲裁员名单，随机抽调，三人成团，进行仲裁。仲裁费用可以通过赔偿机制转嫁给不法商家。这样问题不就很好解决了吗？如果真有这样的机制，恐怕很多开发商都愿意自己来解决这个问题了，因为法律规定是明确的，仲裁也是这样的结果，还要多交一笔仲裁费，还要留下一笔质量差的记录，何苦呢？这样的机制也适用于其他产品的维权。

与之相适应，也要认真修改《物业管理条例》，明确各项权利义务，也要有量化的指标，要有救济途径，这样就可以有效防止开发商的物业公司对业主的二次盘剥。第五，政府部门责任要落实，执法要公正严明。因为这是解决问题的关键环节，政府就是给这个社会立规矩和执行规矩的，公正执法就是政府的责任。其实，最好的管理是不用管理，最好的维权是不需维权。好的规则加上好的执行，就等于好的秩序，让我们共同努力！