1994年至1998年是中国住房制度改革2.0阶段。其主要特征是从实物分配向住房市场化改革的过渡，国家出台了一系列的法律法规，规范房地产市场和建筑行业，是我国房地产市场基本成熟并飞速发展的几年。毋庸置疑，1994年是我国房地产市场值得大书特书的一年。

这一年我国的房地产市场基本成熟，其主要标志是国家出台了一系列规范房地产市场的法律法规，从房地产开发建设到房屋价格的确定及至小区的物业管理，使中国房地产市场在法律层面成为完整的市场。其中最主要的法律法规有以下几部：第一，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的。对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构、房地产权属登记管理、法律责任等都做了明确的规定，第一次以法律的形式对城市房地产管理做出了明确系统的规定，是中国房地产成熟的标志性法律文件。

第二，1994年7月18日国发〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。该《决定》第一条首先明确了住房商品化的目的和意义：指出“城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的、新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求”。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作，等等。标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。这里特别要注意的是《决定》规定建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，这里的经济适用房的普惠率可以达到90%左右，包含中等收入家庭。

第二，1994年7月18日国发〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。该《决定》第一条首先明确了住房商品化的目的和意义：指出“城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的、新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求”。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作，等等。标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。这里特别要注意的是《决定》规定建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，这里的经济适用房的普惠率可以达到90%左右，包含中等收入家庭。

第四，1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》。此办法是根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》制定出来的。明确规定“经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅”，明确了经济适用房是具有社会保障性质的住房及其使用对象、建设方式、价格制定等相关内容。

第五，1994年4月1日建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》。通知中强调住宅小区推行社会化、专业化的管理，变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务型，以维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，促进住房消费环节形成良性循环，并提出以经营收益来弥补管理经费的不足。可见虽然在建设部的管理办法中已将物业管理公司作为企业，但当时的出发点仍是政府行为的福利收费制度，而非市场化的商业经营行为。但之后逐渐演变成了完全的商业行为，由于管理中存在的各种问题，引发了物业公司与业主的深刻矛盾，这种现象在全国普遍存在。这几个法规文件从房地产的开发、住房商品化制度的建立到商品房价格、经济适用房建设以及物业管理的规定，全面界定了住房商品化进入正规化和法制化的新阶段。